谢国忠最新言论:中国地产市场是10年前东南亚的翻版

    更新时间:2018-03-10 22:20:30 浏览量:

  有些投资认为INfotextkey>中国房地产INfotextkey>市场INfotextkey>Com/yuanchuang/INfotextkey>meiyou/ target=_blank class=INfotextkey>没有泡沫INfotextkey>Com/yuanchuang/yINwei/ target=_blank class=INfotextkey>因为成千上万的人INfotextkey>Com/yuanchuang/kewang/ target=_blank class=INfotextkey>渴望跳出农门,进城居住。10年前对东南亚INfotextkey>市场也有人有过同样的观点

  成千上万的人INfotextkey>Com/yuanchuang/kewang/ target=_blank class=INfotextkey>渴望跳出农门,进城居住,因此INfotextkey>中国房地产INfotextkey>市场INfotextkey>Com/yuanchuang/INfotextkey>meiyou/ target=_blank class=INfotextkey>没有泡沫——10年前对东南亚INfotextkey>市场也有人有过同样的观点

  10年前,雅加达是INfotextkey>全球的热点城市。在1990年到1997年间,INfotextkey>Hege/ target=_blank class=INfotextkey>这个INfotextkey>地区的GDP每年接近10%的幅度增长,INfotextkey>外籍人口也增长了10倍。但自金融INfotextkey>危机INfotextkey>发生后,雅加达及附近INfotextkey>地区的房屋销量减少50%,进入1998年,整个INdu/ target=_blank class=INfotextkey>印度尼西亚房地产业的INfotextkey>业务大幅度下降,INfotextkey>Com/yuanchuang/zaocINfotextkey>Heng/ target=_blank class=INfotextkey>造成至少200万名工人失业。

  雅加达ishi_18962/ target=_blank class=infotextkey>只是INfotextkey>当时东南亚INgji/ target=_blank class=INfotextkey>经济急速变化INfotextkey>一个缩影。10年前的东南亚,INfotextkey>国家INgji/ target=_blank class=INfotextkey>经济繁荣,出口和投资增长很快。“东南亚奇迹”概念横扫INfotextkey>全球商业INfotextkey>Hehui/ target=_blank class=INfotextkey>社会。带着狂热的INgxu/ target=_blank class=INfotextkey>情绪,西方银行疯狂地为东南亚商业活动提供。涌入的热钱给东南亚INfotextkey>国家的货币INfotextkey>带来INfotextkey>Com/yuanchuang/sINfotextkey>Hengzhi/ target=_blank class=INfotextkey>升值压力。房地产泡沫遍及INfotextkey>所有东南亚大城市。

  出色的INgji/ target=_blank class=INfotextkey>经济表现INfotextkey>来自INfotextkey>全球商业INfotextkey>Hehui/ target=_blank class=INfotextkey>社会的赞扬让东南亚陷入狂热的INfotextkey>快乐中,甚至INfotextkey>他们开始相信INfotextkey>Com/yuanchuang/ziji/ target=_blank class=INfotextkey>自己是不可战胜的。INfotextkey>他们INfotextkey>Com/yuanchuang/INfotextkey>meiyou/ target=_blank class=INfotextkey>没有想到,东南亚的INgji/ target=_blank class=INfotextkey>经济增长首先归功于INfotextkey>meiguo/ target=_blank class=INfotextkey>美国的低利率,其次是INfotextkey>Com/yuanchuang/INfotextkey>meiyuan/ target=_blank class=INfotextkey>美元的弱势和日元INfotextkey>Com/yuanchuang/sINfotextkey>Hengzhi/ target=_blank class=INfotextkey>升值。INfotextkey>他们的INgji/ target=_blank class=INfotextkey>经济某些基本条件,例如金融系统的风险INfotextkey>管理,INfotextkey>企业INfotextkey>监管和相关INfotextkey>Com/yuanchuang/falv/ target=_blank class=INfotextkey>法律,都很薄弱。INfotextkey>他们只盲从于那些急于INfotextkey>参加INfotextkey>Hege/ target=_blank class=INfotextkey>这个INgji/ target=_blank class=INfotextkey>经济盛宴的投资者。

  INfotextkey>Hege/ target=_blank class=INfotextkey>这个盛宴在日元INfotextkey>Com/yuanchuang/sINfotextkey>Hengzhi/ target=_blank class=INfotextkey>升值逆转时戛然而止了。在INgji/ target=_blank class=INfotextkey>经济繁荣期间,东南亚INfotextkey>国家INfotextkey>Com/yuanchuang/INfotextkey>meiyou/ target=_blank class=INfotextkey>没有能建立起INfotextkey>一个有足够竞争力以至于INfotextkey>可以应对货币INfotextkey>Com/yuanchuang/sINfotextkey>Hengzhi/ target=_blank class=INfotextkey>升值情况的INfotextkey>企业INfotextkey>Com/yuanchuang/qunti/ target=_blank class=INfotextkey>群体。那些INfotextkey>企业ishi_18962/ target=_blank class=infotextkey>只是伴随廉价资金和房地产通货膨胀INfotextkey>出现。在日元贬值INfotextkey>Com/yuanchuang/zuoyong/ target=_blank class=INfotextkey>作用下,工业IN/ target=_blank class=INfotextkey>产品价格下降,这些INfotextkey>企业的INfotextkey>收入也因此锐减。巨额外债和不断恶化的INfotextkey>贸易平衡引起国际投资者的恐慌,因此抽回资金,触发了INfotextkey>亚洲金融INfotextkey>危机。

  2004年,INfotextkey>中国INg/ target=_blank class=INfotextkey>固定投资总额与INfotextkey>消费加出口的比率可能高达78%。在上世纪90andai/ target=_blank class=INfotextkey>年代和80andai/ target=_blank class=INfotextkey>年代INfotextkey>分别为平均53.7%和42.2%。仅供比较INfotextkey>韩国——另INfotextkey>一个有过剩投资倾向的INgji/ target=_blank class=INfotextkey>经济体——在这方面高峰比率为43%。统计表明,2002年—2004年累计过剩投资相当INfotextkey>中国INg/ target=_blank class=INfotextkey>固定投资的三分INfotextkey>之一。

  当前INfotextkey>中国INgji/ target=_blank class=INfotextkey>经济与10年前INfotextkey>men/ target=_blank class=INfotextkey>我们INfotextkey>Com/yuanchuang/yanjiu/ target=_blank class=INfotextkey>研究的东南亚INgji/ target=_blank class=INfotextkey>经济有着离奇的相似之处:外贸、投资和外汇储备INfotextkey>同时快速增长,但INfotextkey>同时大量资源配置不当;利润通常INfotextkey>来自于资产价格的上涨INfotextkey>Com/yuanchuang/huozINfotextkey>He/ target=_blank class=INfotextkey>或者套利。

  在过去三年里,在INfotextkey>中国INgji/ target=_blank class=INfotextkey>经济增长的INfotextkey>同时,INfotextkey>meiguo/ target=_blank class=INfotextkey>美国利率处于很低的水平,而且INfotextkey>Com/yuanchuang/INfotextkey>meiyuan/ target=_blank class=INfotextkey>美元也处于弱势状态随着INfotextkey>中国出口翻了INfotextkey>一番,所INfotextkey>带来的巨额出口INfotextkey>收入激发了以房地产为核心的INfotextkey>He/ target=_blank class=INfotextkey>建设INgye/ target=_blank class=INfotextkey>行业的繁荣,从而引发了对进口商品和设备的需求。这种繁荣和INfotextkey>来自INfotextkey>meiguo/ target=_blank class=INfotextkey>美国的压力INfotextkey>Com/yuanchuang/zaocINfotextkey>Heng/ target=_blank class=INfotextkey>造成了INfotextkey>针对人民币INfotextkey>Com/yuanchuang/sINfotextkey>Hengzhi/ target=_blank class=INfotextkey>升值的投机INgwei/ target=_blank class=INfotextkey>行为,结果是进一步涌入的热钱助长了房地产繁荣。

  有些投资认为INfotextkey>中国房地产INfotextkey>市场INfotextkey>Com/yuanchuang/INfotextkey>meiyou/ target=_blank class=INfotextkey>没有泡沫INfotextkey>Com/yuanchuang/yINwei/ target=_blank class=INfotextkey>因为成千上万的人INfotextkey>Com/yuanchuang/kewang/ target=_blank class=INfotextkey>渴望跳出农门,进城居住。10年前对东南亚INfotextkey>市场也有人有过同样的观点。在INfotextkey>一个房价几乎是城市居民INfotextkey>收入10倍的INfotextkey>市场,很难相信那些进城的农民有钱买得起商品房。

  其一,INfotextkey>中国出口增长的很大一INfotextkey>部分透支了未来需求。很多现在INfotextkey>Com/yuanchuang/goumai/ target=_blank class=INfotextkey>购买房产的INfotextkey>中国人按照INfotextkey>他们过去三年的INfotextkey>收入情况推断未来INfotextkey>收入增长,很显然,结果是大大高估了实际可能的情况。由于INfotextkey>Com/yuanchuang/INfotextkey>meiyuan/ target=_blank class=INfotextkey>美元弱势引起的热钱涌入,使在INfotextkey>中国的融资INfotextkey>Hengben/ target=_blank class=INfotextkey>成本低。例如,抵押就同通货膨胀率有些接近。房地产开发商INg/ target=_blank class=INfotextkey>已经能够国际投资者那里以低利率获得融资。这INfotextkey>都是由于疲软的INfotextkey>Com/yuanchuang/INfotextkey>meiyuan/ target=_blank class=INfotextkey>美元引起的。

  现在房地产开发商的融资INfotextkey>Hengben/ target=_blank class=INfotextkey>成本比INfotextkey>Com/yuanchuang/zINfotextkey>Hengchang/ target=_blank class=INfotextkey>正常的要低2-3个百分点。INfotextkey>中国房地产投资者还INfotextkey>Com/yuanchuang/INfotextkey>meiyou/ target=_blank class=INfotextkey>没有意识到融资INfotextkey>Hengben/ target=_blank class=INfotextkey>成本有可能上升。INfotextkey>Heyang/ target=_blank class=INfotextkey>这样的想象夸大了ing/ target=_blank class=infotextkey>家庭对借款的需求。

  除了以上这些基础因素,还有INfotextkey>其他一些重要原因大了房地产需求。首先是由于INfotextkey>中国的房地产INfotextkey>市场还INg/ target=_blank class=INfotextkey>年轻,除了INfotextkey>Com/yuanchuang/zINfotextkey>Hengchang/ target=_blank class=INfotextkey>正常的增长,还有高收益INfotextkey>Com/yuanchuang/qunti/ target=_blank class=INfotextkey>群体以前受到压抑的积累需求,这种需求同样虚夸了需求增长的幅度。

  其二,由于受到飙升的房地产价格,疲软的INfotextkey>Com/yuanchuang/gupiao/ target=_blank class=INfotextkey>股票INfotextkey>市场和INfotextkey>可以忽略不计的银行存款利率的影响很多INfotextkey>选择投资房地产。这种投资需求中很大一INfotextkey>部分是投机性的。因此,在主要的租赁INfotextkey>市场上,真正的出租收益率接近于零。然而投资相信房地产价格INfotextkey>继续上升,仍然坚持持有INfotextkey>他们的房产。

  此外,基于“INfotextkey>中国主要大城市的房地产价格大大低于INfotextkey>其他国际城市”的判断,外国投资正在INfotextkey>中国大城市进行投机操作。可这也是不合实际的想法,INfotextkey>他们INfotextkey>Com/yuanchuang/INfotextkey>meiyou/ target=_blank class=INfotextkey>没有考虑INfotextkey>中国与INfotextkey>其他INfotextkey>国家INfotextkey>收入的INfotextkey>不同。例如,INfotextkey>Com/yuanchuang/duiyu/ target=_blank class=INfotextkey>对于相类似的房地产,INfotextkey>纽约的价格INfotextkey>Com/yuanchuang/shanghai/ target=_blank class=INfotextkey>上海的3到4倍,然而INfotextkey>纽约的人均INfotextkey>收入是INfotextkey>Com/yuanchuang/shanghai/ target=_blank class=INfotextkey>上海的15倍。

  别墅的理念INfotextkey>来自于国外,INfotextkey>Com/yuanchuang/shuyu/ target=_blank class=INfotextkey>属于舶来品,INfotextkey>Com/yuanchuang/suoyi/ target=_blank class=INfotextkey>所以别墅很大一INfotextkey>部分INfotextkey>都是西洋式建筑INfotextkey>风格INfotextkey>Com/yuanchuang/huozINfotextkey>He/ target=_blank class=INfotextkey>或者是现代建筑INfotextkey>风格,INfotextkey>体现...[查看详情]

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